2021年，长沙楼市已落幕！

回想起这一年，整个楼市发生了颠覆性的变化，全国市场全面趋冷，楼市热度持续降温；各地新房、二手房成交量同比呈现下降趋势。

从2021年三次集中土拍可知，开发商拿地不活跃，热点城市土拍溢价率下降，土地流拍率上升。

纵观全局，全国楼市进入深度调整期，对于购房者来说，却不失为一个好时机。

熊市之下，板块特性加剧分化的同时，也考验购房者择区买房的智慧决断。

2022年在长沙买房，不买错，你就赢了。

@长沙买房上学问答

 某家长问：

强爸你好，我几年前在长沙买了一套房，当初买房没有考虑学校问题，去年九月份孩子上一年级才了解到，这个小学微机派位的几所初中不咋样。

中考升学压力这么大，作为家长都想要孩子能接受更好的教育，我和家里人商量了很久，决定再买一套房，主要为了孩子能上一所好的初中。

目前正在打算买房，首付预算100W，一家三口，改善三房或四房，总价200W以内，主要考虑 带装修的 房。

现在很纠结的主要有三个问题：

1、有人说既然要考虑读初中，买房就要买顶级的双配套房，毕竟教育资源的优势在那里；但是顶级教育配套的房子，溢价实在太高，怕成了高位接盘侠。

2、买梅溪湖二期吧，PPT规划的很诱人，但是到底需要多少年才落地，心里也没底啊，还有都是新学校，到时教学质量怎么样也不知道。

3、虽说为了孩子读书，但也要考虑住的舒服，买第一套房是刚需，口袋里的钱不充沛，现在买第二套房子，肯定是想改善一下居住环境的。

 强爸答：

在我们群里，有很多家长都是为了孩子上学准备在长沙买房，无论是首套房还是二套房，考虑学校属性，大体的方向都差不多。

这位家长能理清自己的需求，深入的思考问题，这点是非常好的。虽然学校很重要，但房住不炒，不盲目买房才是最正确的。

关于上面这位家长的问题，我大致来梳理一下：

想买优质初中的房子。这一点明确了，筛选房子范围就缩小了。毕竟，长沙优质名初就那么十几所，买二手房就一目了然。

买新房的话，范围也小了很多。芙蓉区、天心区、雨花区、岳麓区、开福区几个楼盘，细心的话，可以都去看看，了解全面一点。

不过，有一点的是，优质名初对应的新房，价格同比周边新房稍高，有些名初周边没有新房，只有二手房可以买。

关于梅溪湖二期，2021年共开了3个楼盘，虽然配套的师大附中高新凌云小学+师大附中高新凌云中学都是新学校，但是也不妨碍这3个楼盘的去化，梅溪湖二期，你冲着教育去的话，就会买错。

改善型的楼盘，又要兼顾学校+居住属性的，长沙的新房也是可以掰手指数一数的，具体我后面再细说。

如果实在冲着教育想买顶级配套的小区，但是预算又有点够不着的话，可以买小户型+，上热门的学校（可以保障读热门配套小学），只是改善三房到四房的居住属性无法满足。

正所谓：甘蔗没有两头甜，房子也是一样。

最主要的是要看自己的需求，定好需求，综合考虑教育、板块、居住等属性，再择优选择，才能买到满意的房子。

来源：私人定制购房报告

在长沙楼市里，有一类房子不愁卖，那就是有好学校配套的房子。

尤其是长沙这几年，集团化办学如火如荼，四大名校挂牌的学校遍地开花，到处都是“长郡XX”、“雅礼XX”、“一中XX”、“师大附中XX”等名校。

拿梅溪湖来说，四大名校品牌引进，经过几年的发展，长梅、师梅、周梅等新学校办学成绩突出，一下成为了众多家长的 第一选择 学校。

梅溪湖可谓是名声鹊起，双学位配套的楼盘，二手房均价卖到2.5W起。

但其实，被很多人低估的天心区，教育也在迅速崛起。

2021年天心区共投入7.88亿元建设13个学校项目，其中完成3所学校新建和2所学校扩建；未来三年计划投入36.78亿元，完成义务教育学校项目24个。

天心区的仰天湖小学、青园小学、湘府英才小学都是长沙第一梯队的小学，此外，还有理工大子弟小学，红卫小学等非常不错的学校。

天心区被人低估或忽视，原因之一就是初中，有人说：天心区哪里都好，就是没有好初中。

相比于梅溪湖名校办新校，天心区大部分是老学校改制，学校的成长速度比不上新学校，不过天心区有2所初中值得期待：长郡外国语实验学校和湖南师大附中双语实验学校。

两个学校分别是由长郡和附中强强打造的学校，都拥有集团本部外派的强大师资团队：集团名师+名优特教师+骨干教师。

并且都一样的是由集团本部派出管理人员担任学校的校长，与集团学校实现教学进度、教学资料、教学检测、教学评价四统一。

▲来源：购房报告

对学校来说，教学资源越丰富，学校、老师投入的教学精力越多，新学校成长起来就会越快。

对学生来说，能在家门口上学，不仅便捷，还可以享受到名师、名校的教育资源，岂不更好？

对家长来说，买房能一次性解决孩子小学+初中上学问题，并且能进入优质的学校，更是无忧。

天心区省府片区的教育，未来值得期待。

来源：私人定制购房报告

好学校固然重要，但对于名校而言，好的生源更重要。

其实，在遍地是名校的今天，学校的生源更能见证一个学校的成长。比如长沙市实验小学，聚集在这里的学生家长，很多都是知识分子，重视孩子的教育。

看重孩子教育，注重培养孩子，这样的生源自然也不会差。

其实，省府板块也是如此。

这里是城市的行政中心、文化中心，是长株潭城市群的“中枢核心”。历经十余年，在省府板块的龙头引领下，长沙开启城市化建设浪潮，城市框架格局重新塑造。

来源：私人定制购房报告

天心区也是老牌名校集团的盘踞之地，经过多年的发展，小学的教学实力有目共睹，好的生源，加上名校集团的加持，名初崛起，只需要时间的沉淀。

来源：私人定制购房报告

省府片区原有的优质教育资源就已经非常集中了，区教育局将2021年招聘的55%名优特类教师和20%的应往届类教师分配到这个片区。

然后从地理位置来说，往东可以到雅塘、树木岭、高铁新城等板块，往西沿着湘府路高架、二环，可以到洋湖垸、麓山南、滨江、市府等热门板块。

来源：私人定制购房报告

像距离市中心近的芙蓉区、雨花区板块成熟的，新房均价和省府片区差不多，但没有优质的教育配套资源。

对于想要生活在配套成熟，又想要享受优质教育资源的人来说，在省府板块买房置业，可以同时兼顾教育+通勤+居住的三重属性。

再来看看这个片区的交通，三横三纵路网，自驾出行十分畅通，同时在这里还要湘府路高架横穿而过，出门无论是去西边还是东边，都很方便。

地铁出行的话，该片区总共规划了8条地铁路线，已经开通的有地铁1号线和长株潭城际，7号线年底将会开建，预计2026年会建成；

在7号线之后，还规划的有8号线、9号线、11号线和西站-浏阳快线，以后地铁通行十分便捷。

省府板块的具体情况，由于字数有好几千字，这里就不一一列出来，可以扫下图二维码，找我索要板块分析报告。

来源：私人定制购房报告

回望2021年，无论对于购房者还是开发商，谁都不好过。

楼盘去化不佳、开发商频频暴雷，让许多购房者在买房路上如履薄冰，担心踩雷，也怕买贵了；买了的，还担心自己的房子会不会烂尾。

真的很难！

2021年，整个楼市仿佛经过了一场大洗礼！那么，2022年，楼市触底了吗？买房的好时机来了吗？

对于长沙，”房住不炒“仍然是主旋律，稳中进行调控、限购依然不变；从去年土拍拿地情况，2022年新房供应的主场会在望城区，对于刚需来说是一利好。

热门板块，比如滨江、洋湖、梅溪湖二期会有一些”网红盘“，说不定会有一波热潮。

不过，无论你是刚需还是改善，2022年买房，最核心的，就是理清自己的需求，买对板块，再选对楼盘，不上错车！

2022年才刚刚开始，买房路上，还有很多变数等着我们。升学买房不盲目，邦团队来解忧。